Marktupdate 2024
Am 30. April 2024 hat der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen in Karlsruhe den Immobilienmarktbericht für 2023 veröffentlicht. Kaufpreise auf dem Karlsruher Immobilienmarkt sind rückläufig.
Selten zuvor war die Lage auf dem Immobilienmarkt in Karlsruhe und im gesamten Bundesgebiet so komplex und vielschichtig. Während nach wie vor manche Medien von leicht steigenden Preisen berichten, meldet der Gutachterausschuss Karlsruhe in seinem jüngsten Marktbericht rückläufige Kaufpreise bzw. sinkende Preise in fast allen Marktsegmenten und einen deutlichen Rückgang beim Wertumsatz. Blieben die Anzahl der Verkaufsfälle ungefähr gleich, sank jedoch der Wertumsatz von im Jahr 2022 mit € 1.235 Milliarden auf nur noch € 925 Millionen Wertumsatz in 2023. Macht ungefähr ein Minus von 25 % Wertumsatz. (Quelle: Gutachterausschuss Stadt Karlsruhe)
Entwicklung der Kaufpreise am Immobilienmarkt Karlsruhe
Die stark gestiegenen Finanzierungskosten haben zu einer deutlichen Reduktion der Zahlungsbereitschaft der Kaufinteressenten geführt. Infolgedessen ist seit Frühjahr 2022 ein Rückgang der Preise auf der Angebotsseite deutlich ersichtlich. Abhängig von der Qualität der Wohnlage, der Ausstattung und des Zustands der Immobilie sind teils Rückgänge um die 10 % - 15 % der Kaufpreise zu beobachten. Für Grundstücke, die sich für den Geschosswohnungsbau eignen, sind deutlich höhere Abschläge von 25 % – 40 % festzustellen. Hier treffen erschwerte Finanzierungskonditionen auf sehr stark gestiegene Baukosten (2022 rund + 16 % gegenüber dem Vorjahr, 2023 rund + 8 %, Quelle: bellevue.de) und treffen auf eine deutlich geringere Nachfrage als vor einigen Jahren. Das Statistische Bundesamt beziffert den Rückgang der Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr auf - 8,4 %.
Hauspreise Karlsruhe
Laut Gutachterausschuss der Stadt Karlsruhe zeigt die Preisentwicklung zum Vorjahr fallende Kaufpreise ↓ um - 10 % für Ein-/Zweifamilienhäuser. Ein gebrauchtes Haus kostet in Karlsruhe im Durchschnitt mit € 730.000. Von den ausgewerteten Kauffällen wurden nur 10 Immobilien in Karlsruhe mit einem Kaufpreis von mehr als € 1 Million verkauft. In guter Lage liegt die Kaufpreisspanne zwischen € 365.000 bis € 1.065.000 und in sehr guter Lage zwischen € 865.000 und € 2.700.000. (Quelle: Gutachterausschuss Stadt Karlsruhe)
Eigentumswohnungen Karlsruhe
Der Markt der Eigentumswohnungen muss zwischen Bestandsimmobilien und Neubau unterschieden werden. Im Bereich der Weiterverkäufe (Bestandsimmobilien) stieg die Anzahl der Kauffälle leicht an, der Wertumsatz hingegen sank um 7,8 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Kaufpreise sind um ↓ - 5 % gesunken. Die Preisspanne der verkauften Eigentumswohnungen in Karlsruhe bewegt sich je nach Baujahr, Lage und Ausstattung zwischen € 1.330 und € 7.040 pro m²/ Wfl. Der Durchnittswert pro m²/ Wfl. beläuft sich auf € 3.647. (Quelle: Gutachterausschuss Stadt Karlsruhe)
Beim Neubau hingegen stieg der Wertumsatz um ca. 8,6 % und die Anzahl der Kauffälle wird im Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2023 mit 60 Kauffällen mit einem Preisanstieg von + 4 % angegeben. Die Kaufpreise pro Quadratmter Wohnfläche (m²/ Wfl.) bewegen sich in den ausgewerteten Kauffällen zwischen € 4.220 und € 8.620 pro m²/ Wfl bei Wohnungsgrößen zwischen ca. 41 m² und ca. 163 m². Die Kaufpreisspanne liegt zwischen € 230.000 und € 1.370.000. Der Durchnittswert pro m²/ Wfl. beläuft sich auf € 5.960. (Quelle: Gutachterausschuss Stadt Karlsruhe)
Mehrfamilienhäuser Karlsruhe
Der Karlsruher Markt für Mehrfamilienhäuser als Investment Immobilien hat sich um 180° gedreht. Das belegen die Zahlen des Immobilienmarktberichts Karlsruhe 2023 des Gutachterausschusses. Ein um rund € 250 Mio. gesunkener Wertumsatz im Vergleich zum Vorjahr bedeutet ↓ - 35 % und nur noch € 165 Mio. Wertumsatz. Die Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche (m²/ Wfl.) bewegen sich in den ausgewerteten Kauffällen bei Immobilien ab 4 Wohneinheiten zwischen € 971 und € 6.087 pro m²/ Wfl. Die Kaufpreisspanne liegt zwischen € 340.000 und € 5.750.000 je nach Baujahr, Lage und Ausstattung. Der Durchnittswert pro m²/ Wfl. beläuft sich auf € 2.682. (Quelle: Gutachterausschuss Stadt Karlsruhe)
Auswirkungen des energetischen Zustandes auf die Kaufpreise
Der energetische Zustand einer Immobilie – wie zum Beispiel die Art der Heizung, die Qualität der Dämmung sowie der gesamte Energieverbrauch der Immobilie ist inzwischen für die Interessenten zu einem der wichtigsten Entscheidungskriterien geworden. Insbesondere die Berichterstattung über das sogenannte Heizungsgesetz (Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG) hat für extreme Unsicherheit am Immobilienmarkt gesorgt. Schon heute ist zu beobachten, dass die Energieeffizienzklasse einen signifikanten Einfluss auf den möglichen Kaufpreis hat.
Nach einer Auswertung von Immobilienscout24 müssen Verkäufer von Wohnimmobilien der niedrigen Energieeffizienzklassen F, G und H in Relation zum Top-Standard in den sieben deutschen Metropolen im Mai 2023 je nach Lage Preisabschläge von 30 % bis 35 % hinnehmen. Auch JLL hat ermittelt, dass im ersten Quartal 2023 die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser der schlechtesten Energieklassen G und H im Schnitt rund 28 % unter denen der besten Energieklassen (A/A+) lagen. Belegt ist, dass bei energieeffizienten Gebäuden die Mieten höher sind und die Betriebskosten niedriger. Der Markt ist inzwischen ein Käufermarkt. Verkaufsinteressierte Eigentümer haben aktuell die Option, ihre Immobilien zuvor Nachfrage gerecht zu modernisieren oder Preisabschläge hinzunehmen und müssen mit zunehmend höheren Abschlägen rechnen, je länger sie untätig sind.
Zinsentwicklung
Seit Beginn des Jahres 2022 haben sich die Zinsen für Hypothekendarlehen von etwa 1,0 % - 1,5 % auf mittlerweile über 3,5% deutlich erhöht. Trotz zwischenzeitlicher Leitzinserhöhungen bewegen sich die Zinsen für Darlehen mit einer 10-jährigen Laufzeit zwischen 3,7% und 3,9%. (Quelle: Interhyp)
Fazit und Prognose zum Immobilienmarkt in Karlsruhe 2024
Derzeit ist langsames, wiederkehrendes Interesse an Angeboten, die den neuen Finanzierungs- bzw. Marktbedingungen entsprechend angepasst sind, zu beobachten. Es ist davon auszugehen, dass sich die Preise in der nahen bis mittleren Zukunft auf dem derzeitigen Niveau stabilisieren werden. Immobilien, die den aktuellen Marktgegebenheiten vor allem in preislicher Hinsicht angepasst sind, finden bei kapitalkräftigen Interessenten mit geringem oder keinem Finanzierungsanteil wieder Anklang. Dies gilt insbesondere für qualitativ hochwertige und energetisch aktuelle Objekte in den besten Lagen wie den Stadtteilen Durlach, Rüppurr, der Weststadt sowie in der Stadt Ettlingen. Die geringere Anzahl an erteilten Baugenehmigungen in den letzten Jahren wird das Angebot in den kommenden Jahren deutlich einschränken. Sollten die Zinsen, wie von vielen Marktteilnehmern erhofft, in den nächsten ein bis zwei Jahren wieder sinken, könnten die Kaufpreise eventuell wieder leicht ansteigen, wovon derzeit meiner Meinung nach nicht auszugehen ist.
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Hinweis: Dieser Text auf dieser Seite stellt keine rechtliche und/oder steuerrechtliche Beratung dar und dient lediglich einer ersten Information. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität des Inhalts. Quellenanagaben: Gutachterausschuss der Stadt Karlsruhe, Interhyp, Statistisches Bundesamt, bellevue,de, Immobilienscout 24, JLL, eigene Recherche